I. Antes de la firma del contrato
Antes de la firma de
cualquier contrato, tiene que presentar el vendedor una serie de
documentos para su comprobación.
-
Original o copia
completa de la escritura pública de compra/venta para su
comprobación.
-
Nota del registro, en
la que se vean cargas y gravámenes (nota informativa simple). La
nota de registro se obtiene en el Registro de la Propiedad.
-
En caso que el vendedor
no sea el propietario del inmueble, tiene que presentar un
poder notarial que le autorice actuar en el nombre del propietario.
-
Contratos
de suministro de agua, luz, gas y otros contratos de abastecimiento,
junto con los
últimos recibos
pagados.
-
Justificante
/recibo del pago del IBI.
-
Al adquirir un inmueble
en una comunidad de propietarios deberían ser presentados por el
presidente de la
mismo lo siguiente:
-
Estatutos de
la comunidad de propietarios.
-
Título de
establecimiento de la comunidad y la división horizontal.
-
Recibo del pago
de los gastos comunes y cuotas del propietario actual.
-
Certificación por escrito del
presidente de la comunidad de propietarios, que esta no
tiene deudas ante terceros y que
el inmueble a adquirir esta al corriente de los gastos
comunes y cuotas correspondientes.
-
Si fuese necesario, la
presentación por parte del vendedor de un inventario detallado de
los muebles aparatos e instalaciones firmado.
-
Solicitud del NIF
(si fuese necesario) por el asesor fiscal.
II. Contratos privados
Los contratos de venta de
inmuebles en
España
no están sujetos a su legalización notarial para que puedan desarrollar
su acción legal. La propiedad de un inmueble puede, en consecuencia de
un contrato verbal y entrega de llaves, pasar al comprador.
Comprador y vendedor pueden
en caso de incumplimiento de los contratos privados emprender acciones
legales para hacer que se cumplan judicialmente o pedir
indemnización por incumplimiento. Por eso es usual en las transacciones
inmobiliarias en
España,
firmar un contrato privado antes de que se firme la escritura pública
notarial. Este contrato debería incluir todos los componente esenciales,
en especial los derechos y obligaciones de las partes, así como el
precio de compra y firmado por las partes en cada una de los folios.
Aquí se usa el siguiente tipo de contrato:
Contrato
de reserva/opción de compra
Es un precontrato privado
en el cual el vendedor se compromete a no vender el inmueble, durante un
tiempo estipulado, a terceros y a petición del comprador contra pago de
la cantidad restante del precio de compra, firmar la escritura pública.
El comprador realiza para esto un pago a cuenta; la cantidad depende del
tiempo estipulado de reserva. Generalmente usuales son pagos a cuenta
del 5 –15 % del precio final de compra. La firma de un precontrato
privado es especialmente ventajoso para
aquel, que necesite aún tiempo para obtener financiación y quiera
reservar, después de una larga búsqueda, el inmueble de sus sueños.
Sería conveniente declarar en este contrato el precio de opción como
“arras” según articulo 1454 del Código Civil. Esta regulación legal
estipula un no cumplimiento del contrato en forma de pago de una
cantidad de dinero por arrepentimiento de la parte que no quiera cumplir
en contrato. Si el comprador por ej.
no puede garantizar la financiación y así no realizar la compra, pierde
de esta forma el pago realizado. En cambio, si es el vendedor que no
cumple en contrato firmado por ej.
por
encontrar otro comprador que esta dispuesto a pagar más, tendría que
pagarle al otro contratante el doble de la cantidad recibida, como
indemnización. Lo estipulado como “arras” le da mayor seguridad al
comprador, garantizándose que el vendedor le guarde el inmueble hasta la
fecha o tiempo estipulado, porque sino se causaría un daño bastante
importante.
III.
Escritura Pública de Compra/Venta
La popularmente conocida
como “Escritura” es un contrato de compra/venta realizado ante notario,
que no es condición para la transmisión del bien, pero necesario para la
inscripción en el Registro de la Propiedad español. El notario
únicamente escritura lo que las dos partes pretenden y se informa
anteriormente vía fax, si el vendedor está registrado como propietario.
A continuación manda otro fax con los datos esenciales de la Escritura
al Registro de la Propiedad, lo que automáticamente activa un bloqueo,
que significa, que eventualmente otras Escrituras realizadas no puedan
registrarse en el Registro de la Propiedad. El notario únicamente tiene
la función de documentar lo que las dos partes pretenden, por eso es
aconsejable tener asesoramiento profesional adecuado.
IV. El
Registro de la Propiedad y el registro de la Escritura de compra/venta
En España se puede obtener
un inmueble sin registrarlo en el registro, pero al Registro de la
Propiedad se le otorga un papel muy importante. El registro da
públicamente a entender que aquel, que esté inscrito en el registro, sea
el propietario legal. Así este resguarda al vendedor registrado en caso
de compra de buena fe. Por esa razón hay que tener en consideración que
según la legislación española, se realice una Escritura Pública y el
consiguiente registro del comprador como imprescindible, al ser garantía
de cara a terceros para aquel que verdaderamente esté inscrito como
propietario.
La Escritura hecha por el
notario tiene que ser presentada por el comprador o su representante,
con los recibos de los gastos notariales y el pago a la Hacienda Pública
del IVA o del impuesto de “Plusvalía” correspondiente para su registro.
Ahora el funcionario del registro puede proceder al registro de la
misma. La inscripción puede tardar unas semanas, pero el registro está
blindado en contra de terceros por una nota de aviso.
